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物企识局 | 非住宅物业管理市场“钱”途光明
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物企识局 | 非住宅物业管理市场“钱”途光明

  • 分类:政策法规
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  • 来源:
  • 发布时间:2020-06-18 18:49
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【概要描述】  近年来,伴随住宅领域竞争的日益激烈,越来越多物业服务企业希望将优势从住宅业态进行广泛延伸,开拓新的服务及盈利空间。非住宅物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势,成为众多企业抢滩的领域。

物企识局 | 非住宅物业管理市场“钱”途光明

【概要描述】  近年来,伴随住宅领域竞争的日益激烈,越来越多物业服务企业希望将优势从住宅业态进行广泛延伸,开拓新的服务及盈利空间。非住宅物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势,成为众多企业抢滩的领域。

  • 分类:政策法规
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  近年来,伴随住宅领域竞争的日益激烈,越来越多物业服务企业希望将优势从住宅业态进行广泛延伸,开拓新的服务及盈利空间。非住宅物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势,成为众多企业抢滩的领域。

  1、物业服务企业竞相布局非住宅物业市场

  物业服务企业通过不同形式,开启非住宅物业拓展步伐,或成立非住宅物业子品牌,或抓住政策红利,涉足公建物业、城市服务等领域,各显神通,进军非住宅物业市场。

  ➤ 推出独立品牌,发力商办物业领域

  自2018年以来,优秀物业服务企业纷纷将商办物业服务提上战略高度,并作为重点方向进行突破。

 

表:部分物业服务企业推出商办物业子品牌案例

 

  ➤ 借政策红利,拓展公建物业领域

  随着后勤服务社会化改革进一步深化,以及在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下,百强企业积极承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务,顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域,开辟新渠道。

 

表:部分物业服务企业拓展公建物业领域案例

 

  ➤探索城市服务,延伸服务边界

  除了传统的业态模式,伴随城镇化快速推进,城市精细化管理的需求快速增加,“城市服务”这一新型物业模式出现,给物业服务企业参与城市公共服务和社会治理提供了良好的机遇,进而催生巨大的城市服务需求。物业服务企业把深耕于物业管理行业的经验与城市生态建设相结合,将物业服务最新理念带入城市治理,与政府一同打造“城市服务”新合作模式,让物业成为“城市治理”的重要一环。

 

表:部分物业服务企业探索城市服务领域案例

 

  2、物业服务企业拓展非住宅市场的诱因

  ➤ 非住宅物业管理市场空间大

  非住宅领域主要包括商业物业、办公物业、公众物业、学校物业、医院物业以及产业园区物业等。根据国家统计局数据,2000-2019年,全国商业营业用房、办公楼、场馆类用房、科研及教育用房、医疗用房的累计竣工面积分别为15.67亿平方米、4.32亿平方米、4.93亿平方米、17.69亿平方米及4.64亿平方米。截至2019年底,全国各类产业园区已超1.5万个,包括国家级开发区600余家,省级开发区2000余家,市场容量巨大。

 

图:2000-2019年全国部分非住宅领域累计竣工面积

 

  同时,随着“机关及企事业单位后勤服务社会化改革”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出,不断为学校物业、医院物业、公众物业等非住宅业态释放市场空间,给物业服务企业带来业务增量机会。

 

图:2018-2019年百强企业住宅和非住宅业态的管理面积占比情况

 

  从物业服务百强企业在管项目来看,非住宅业态的面积占比由2018年的26.06%上升至31.12%,实现进一步提升,但物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅,各业态行业集中度不高,呈现较大蓝海市场。而且在非住宅物业服务市场空间广阔、业态多元化、服务专业化驱动下,将产生更多增值服务需求。

  ➤ 非住宅业态物业费高于住宅物业

  从物业服务百强企业在管项目来看,2019年,百强企业办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/㎡/月,分别为6.99元/㎡/月、6.28元/㎡/月、6.22元/㎡/月;公众物业、产业园区物业、学校物业服务费分别为3.38元/㎡/月、3.31元/㎡/月、3.25元/㎡/月;住宅物业服务费最低,为2.09元/㎡/月。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体,对于物业费的上涨相对不敏感,较住宅物业更易提价。

 

图:2019年百强企业不同业态平均物业服务费标准

 

  ➤ 非住宅业态物业费收缴率高于住宅物业

  从百强企业收缴率来看,非住宅各业态收缴率均高于住宅业态。面向单一业主的医院物业收缴率最高,达98.72%;公众物业、学校物业的收缴率分别为98.42%、98.25%;面向企业收费的办公物业、产业园区物业,因企业支付能力较强,收缴率较高,分别为97.50%、97.22%;商业物业由于以中小商户为主且商铺众多,收缴率相对偏低,为93.33%,但也高于住宅物业收缴率;由于住宅物业面向支付能力和意愿最低的自然人,收缴率最低,为91.63%。

 

图:2019年百强企业各业态物业费收缴率情况

 

  ➤ 非住宅物业市场竞争相对不激烈

  当前多数物业管理公司的业态都集中在某一领域,尚未出现横跨多个非住宅物业业态的龙头企业。而且从2020中国物业服务百强企业来看,有95.49%的企业布局住宅业态,而涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业最少,数量占比分别为52.46%、43.44%和32.38%,非住宅物业市场还有待于企业进一步开发。

 

图:2019年不同业态的百强企业数量占比情况

 

  住宅物业市场参与者众多,且彼此之间没有细分市场的壁垒,竞争更为激烈。而非住宅物业赛道众多,各个业态存在不同特征,存在专业技术门槛,竞争相对较小。专业技术能力是获取非住宅业态项目的核心竞争力,而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒,细分赛道的管理经验有利于企业继续深耕赛道。而且,非住宅物业中的一部分公建物业(例如政府大院,军队营区等),一些企业具备相关管理资质,这在一定程度上也降低了细分赛道竞争的激烈程度。

  3、物业服务企业布局非住宅物业面临的挑战

  相比住宅物业管理,非住宅物业管理具有细分赛道多,盈利能力较为稳定等诸多优势,拥有更多的挑战。

  1、进入门槛高

  非住宅业态多样造就了该领域细分赛道众多,但进入壁垒较高,需要物业服务企业具有较高的各业态物业服务专业能力。

  2、续约率低

  住宅物业管理公司更迭需要通过业委会,目前业委会在全社会的普及度并不高,所以住宅物业的续约相对是容易的,而非住宅物业续约的难度会更大,单一业主或较少业主更换物业公司的可能性更大。

  3、管理模式需顺势调整

  多业态物业服务要求物业服务企业在管理模式上顺时而变,顺势而变,否则过多的业态物业服务会拖累整体服务质量和运营效率。

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